Kaution und Makler: was du beim Einzug zahlst
Die Kaution ist Vereinbarungssache. Üblich sind 3 Bruttomonatsmieten: Miete, Betriebskosten und 10 Prozent Umsatzsteuer. Mehr als 6 darf der Vermieter nur verlangen, wenn er ein besonderes Sicherheitsinteresse hat.
Den Makler zahlt seit 1. Juli 2023, wer ihn zuerst beauftragt hat. Hat der Makler die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters inseriert, darf er von dir keine Provision verlangen.
Stand 30. September 2026. Quellen: oesterreich.gv.at, § 17a Maklergesetz
Die Kaution bekommst du unverzüglich zurück, samt den Zinsen, soweit der Vermieter keine berechtigten Forderungen hat.
Was beim Einzug auf dich zukommt
Gib die Miete samt Betriebskosten ohne Umsatzsteuer ein, so wie sie im Mietvertrag oder im Inserat aufgeschlüsselt steht.
So setzt sich der Betrag zusammen
| Bruttomonatsmiete mit Umsatzsteuer | 880 € |
| Kaution, üblich | 2.640 € |
| Kaution, höchstens ohne besonderen Grund | 5.280 € |
| Makler, ohne Umsatzsteuer | 1.600 € |
| Makler mit Umsatzsteuer, höchstens | 1.920 € |
Kaution nach der üblichen Höhe laut oesterreich.gv.at, Makler als Höchstbetrag nach § 20 Immobilienmaklerverordnung plus 20 Prozent Umsatzsteuer. Weniger ist immer erlaubt, beides ist verhandelbar. Bei Richtwert- und Kategoriemieten zählen die Heizkosten für den Makler nicht mit. Deine Eingaben bleiben auf deinem Gerät.
Kaution und Makler nach Miete
Höchstbeträge für den Makler, wenn du ihn selbst beauftragt hast.
| Miete samt Betriebskosten | Kaution, üblich | Makler, unbefristet | Makler, bis 3 Jahre befristet |
|---|---|---|---|
| 500 € | 1.650 € | 1.200 € | 600 € |
| 650 € | 2.145 € | 1.560 € | 780 € |
| 800 € | 2.640 € | 1.920 € | 960 € |
| 1.000 € | 3.300 € | 2.400 € | 1.200 € |
| 1.200 € | 3.960 € | 2.880 € | 1.440 € |
| 1.500 € | 4.950 € | 3.600 € | 1.800 € |
Eigene Berechnung. Kaution mit 10 Prozent Umsatzsteuer, Makler mit 20 Prozent Umsatzsteuer.
Die Kaution
Die Kaution sichert den Vermieter für Forderungen aus dem Mietvertrag ab, etwa offene Miete oder Schäden. Wie hoch sie ist, legt der Vertrag fest. Ein besonderes Sicherheitsinteresse, das mehr als 6 Bruttomonatsmieten rechtfertigt, kann sich aus der Höhe der Miete, deiner Bonität, der Ausstattung oder mitvermieteten Möbeln ergeben.
Gibst du die Kaution als Geld, muss der Vermieter sie auf einem Sparbuch oder gleich sicher und gleich gut verzinst anlegen. Er muss dir auf Verlangen schriftlich sagen, wie. Du kannst die Kaution auch gleich als Sparbuch übergeben. Geht der Vermieter in Konkurs, ist die Kaution vor seinen anderen Gläubigern geschützt.
Das gilt für alle Wohnungen, die ganz oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz fallen. Nicht dazu gehören zum Beispiel Wohnungen in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen.
Der Makler
Seit 1. Juli 2023 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip: Hat der Vermieter den Makler als Erster beauftragt, kann der Makler nur mit dem Vermieter eine Provision vereinbaren. Von dir darf er nur dann Geld verlangen, wenn du ihn als Erster mit der Suche beauftragt hast.
Auch dann zahlst du nichts, wenn
- der Makler die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder anders beworben hat,
- Vermieter oder Hausverwaltung am Maklerbüro beteiligt sind oder umgekehrt,
- der Vermieter bewusst keinen Maklervertrag geschlossen hat, damit du zahlst.
Hast du den Makler selbst beauftragt, darf er höchstens 2 Bruttomonatsmieten verlangen, bei einem Vertrag bis 3 Jahre höchstens eine. Die Bruttomiete heißt hier Miete samt Betriebskosten ohne Umsatzsteuer. Auf die Provision kommen 20 Prozent Umsatzsteuer.
Der Makler muss jeden Maklervertrag mit Datum schriftlich festhalten. Verlangt er Provision, muss er dir darlegen, dass keine der Ausnahmen vorliegt.
Kaution zurückholen
Nach dem Ende des Mietvertrags muss der Vermieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzahlen. Abziehen darf er nur berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis.
Die gewöhnliche Abnutzung zahlst du nicht: abgenutzte Farbe an den Wänden, Kratzer im Parkett, Bohr- und Dübellöcher. Bei echten Schäden zahlst du nur den Restwert, nicht den Neuwert. Die Arbeiterkammer rechnet das so vor: Ist ein Waschbecken, das dreißig Jahre hält, schon zehn Jahre alt, trägst du zwei Drittel der Reparatur.
- Kaution zurückfordern. Samt den Zinsen aus der Veranlagung, abzüglich nur der Forderungen, die der Vermieter belegen kann.
- Zur Schlichtungsstelle oder zu Gericht. Gibt es in deiner Gemeinde eine Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten, ist das Verfahren dort kostenlos. Sonst entscheidet das Gericht.
Quellen
- Kautionoesterreich.gv.at
- § 16b Mietrechtsgesetz: KautionRechtsinformationssystem des Bundes
- Wenn der Vermieter die Kaution zurückhältArbeiterkammer
- § 17a Maklergesetz: Vermittlung von WohnungsmietverträgenRechtsinformationssystem des Bundes
- § 20 Immobilienmaklerverordnung: Höchstprovision bei MietwohnungenRechtsinformationssystem des Bundes
- § 24 Immobilienmaklerverordnung: BruttomietzinsRechtsinformationssystem des Bundes
Stand der Werte: 30. September 2026. Veröffentlicht am 30. September 2026.