Wohnkredit: wie viel du dir leisten kannst
Das ist die erste von drei Grenzen, an denen sich die Banken orientieren. Die zweite: Der Kredit ist höchstens 90 Prozent des Werts der Wohnung, den Rest und die Nebenkosten bringst du selbst mit. Die dritte: höchstens 35 Jahre Laufzeit.
Bei 2.500 Euro netto, 14 Mal im Jahr, sind das höchstens 1.166,67 Euro im Monat. Bei 3,5 Prozent Zins und 30 Jahren trägt diese Rate rund 260.000 Euro Kredit.
Stand 18. September 2026. Quelle: Finanzmarktaufsicht, Rundschreiben 02/2025
Für neue Wohnkredite darf die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung bis zu 3 Prozent Entschädigung verlangen, bisher 1 Prozent.
Wie viel Wohnung sich ausgeht
Rechne mit dem Nettoeinkommen des ganzen Haushalts, wenn ihr den Kredit gemeinsam aufnehmt. Den Zinssatz nennt dir die Bank im Angebot.
So kommt der Betrag zustande
| Höchste Rate für den Wohnkredit | 1.166,67 € |
| Kredit, den diese Rate trägt | 259.810 € |
| Kredit, den du brauchst | 259.810 € |
| Nebenkosten mit festem Satz | 17.162 € |
| Kaufpreis höchstens | 302.649 € |
Hier begrenzt dein Einkommen den Kaufpreis. Mehr Eigenmittel erhöhen ihn.
Gerechnet mit gleichbleibenden Monatsraten und festem Zins. Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Eintragung von Eigentum und Pfandrecht, Eingabengebühren und auf Wunsch der Makler. Die Vertragserrichtung hat keinen festen Satz und fehlt, ebenso Bankspesen und Schätzkosten. Ob die Bank dein Budget für ausreichend hält, prüft sie selbst. Deine Eingaben bleiben auf deinem Gerät.
Welcher Kredit sich nach Einkommen ausgeht
Höchste Kreditsumme bei 14 Nettogehältern im Jahr, 30 Jahren Laufzeit und ohne andere Kredite.
| Netto im Monat | Rate höchstens | Kredit bei 3 % Zins | Kredit bei 4 % Zins |
|---|---|---|---|
| 1.800 € | 840 € | 199.000 € | 176.000 € |
| 2.200 € | 1.026,67 € | 244.000 € | 215.000 € |
| 2.600 € | 1.213,33 € | 288.000 € | 254.000 € |
| 3.000 € | 1.400 € | 332.000 € | 293.000 € |
| 3.500 € | 1.633,33 € | 387.000 € | 342.000 € |
| 4.200 € | 1.960 € | 465.000 € | 411.000 € |
| 5.000 € | 2.333,33 € | 553.000 € | 489.000 € |
Eigene Berechnung mit der Annuitätenformel, auf Tausend gerundet. Die Zinssätze sind Beispiele, keine Marktwerte.
Die drei Grenzen
Rate. Alle Kreditraten zusammen, also auch Auto- oder Konsumkredite, sollen höchstens 40 Prozent deines Nettoeinkommens ausmachen. Was du an anderen Raten zahlst, fehlt dem Wohnkredit.
Beleihung. Der Kredit soll höchstens 90 Prozent des Werts der Immobilie decken. Die Nebenkosten zählen nicht zum Wert. Sie kommen also zu den Eigenmitteln dazu.
Laufzeit. Höchstens 35 Jahre. Die Finanzmarktaufsicht begründet das so: möglichst vor der Pension schuldenfrei sein.
Eine längere Laufzeit bringt weniger, als man denkt: Bei 3,5 Prozent Zins trägt dieselbe Rate über 35 Jahre nur 9 Prozent mehr Kredit als über 30 Jahre. Dafür zahlst du 5 Jahre länger Zinsen.
Wie viel du selbst mitbringen musst
Mindestens den Teil des Kaufpreises, den der Kredit nicht decken darf, und dazu alle Nebenkosten. Bei einer Wohnung um 300.000 Euro sind das 30.000 Euro Anteil am Kaufpreis, dazu Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertragserrichtung und gegebenenfalls Makler. Was genau anfällt, zeigen die Kaufnebenkosten.
Wer weniger mitbringt, braucht eine Bank, die bewusst von den Richtwerten abweicht.
Wenn du früher zurückzahlen willst
Du darfst einen Wohnkredit jederzeit ganz oder teilweise früher zurückzahlen. Bei einem Kredit mit Pfandrecht kann eine Kündigungsfrist von bis zu sechs Monaten vereinbart sein. Die Bank darf eine Entschädigung verlangen, aber nicht immer:
- Keine Entschädigung, solange du in 12 Monaten nicht mehr als 10.000 Euro vorzeitig zurückzahlst.
- Keine Entschädigung für Zeiträume ohne festen Zinssatz, also bei variablem Zins.
- Keine Entschädigung, wenn eine Versicherung den Kredit zurückzahlt, die genau dafür abgeschlossen wurde.
Sonst ist die Entschädigung gedeckelt: höchstens 1 Prozent des vorzeitig gezahlten Betrags, im letzten Jahr der Laufzeit 0,5 Prozent. Für Kredite, die ab 1. Jänner 2027 geschlossen werden, steigt der Deckel auf 3 Prozent. Bei 50.000 Euro Sondertilgung mit Fixzins sind das bis zu 1.500 Euro statt 500 Euro. Verträge, die du bis Ende 2026 unterschreibst, bleiben beim alten Deckel.
Was du jetzt tun kannst
- Alle Raten zusammenzählen. Auch Auto-, Leasing- und Konsumkredite zählen zur Grenze für die Rate.
- Angebote vergleichen. Achte auf den effektiven Jahreszins, die Dauer der Fixzinsphase und was bei vorzeitiger Rückzahlung gilt.
- Nebenkosten einplanen. Sie kommen aus deinen Eigenmitteln, nicht aus dem Kredit.
Quellen
- FMA erwartet nach Auslaufen der KIM-V solide Wohnkreditvergabe mit HausverstandFinanzmarktaufsicht
- § 23h Bankwesengesetz: Beleihungsquote, Schuldendienstquote, LaufzeitRechtsinformationssystem des Bundes
- § 20 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz: vorzeitige RückzahlungRechtsinformationssystem des Bundes
- Budgetbegleitgesetz 2027-2028, Artikel 17Bundesgesetzblatt I Nr. 62/2026
Stand der Werte: 18. September 2026. Veröffentlicht am 30. September 2026.