Immobilienertragsteuer: was beim Verkauf anfällt
Verkaufst du eine Wohnung, in der du ab dem Kauf mindestens 2 Jahre durchgehend gewohnt hast, und ziehst du aus, zahlst du keine Immobilienertragsteuer. Sonst sind es 30 Prozent vom Gewinn.
Hast du um 250.000 Euro gekauft, 20.000 Euro in die Sanierung gesteckt und verkaufst um 350.000 Euro, sind das 24.000 Euro Steuer.
Stand 30. September 2026. Quellen: § 30 EStG, § 30a EStG
Für Wohnungen, die bis 31. März 2002 gekauft wurden, steigt die Steuer. Maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags: bis Ende 2026 4,2 Prozent vom Preis, danach 6 Prozent.
Wie viel Steuer auf deinen Verkauf fällt
Zu den Anschaffungskosten gehören der damalige Kaufpreis und die Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertragserrichtung und Makler.
So kommt die Steuer zustande
| Gewinn laut Gesetz | 80.000 € |
| Steuersatz | 30 % |
| Immobilienertragsteuer | 24.000 € |
| Anteil am Verkaufspreis | 6,86 % |
Gerechnet nach § 30 und § 30a EStG, auf volle Euro abgerundet. Nicht gerechnet: Abschreibungen aus einer früheren Vermietung, die die Anschaffungskosten mindern, die Kosten der Selbstberechnung, die du abziehen darfst, die Option auf den normalen Tarif und betriebliche Grundstücke. Bei Altvermögen kannst du auf Antrag auch mit dem echten Gewinn rechnen lassen. Deine Eingaben bleiben auf deinem Gerät.
Wann der Verkauf steuerfrei ist
Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt für eine Eigentumswohnung oder ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, samt Grund. Es gibt zwei Wege:
- Du hast die Wohnung gekauft oder gebaut und ab dann bis zum Verkauf mindestens 2 Jahre durchgehend dort deinen Hauptwohnsitz gehabt.
- Du hattest dort in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre durchgehend deinen Hauptwohnsitz. Das geht auch bei einer geerbten oder geschenkten Wohnung.
In beiden Fällen musst du den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgeben. Für den Einzug nach dem Kauf und den Auszug nach dem Verkauf hast du laut Finanzministerium jeweils ein Jahr Zeit. Die Frist rechnet ab dem Datum des Kaufvertrags.
- Nichts bringt die Befreiung, wenn du nach dem Kauf erst umgebaut hast und die zwei Jahre Hauptwohnsitz beim Verkauf noch nicht voll sind.
- Nichts bringt sie bei einer Genossenschaftswohnung, die du nach Jahren der Miete gekauft hast: Die Mietzeit zählt für die zwei Jahre nicht mit, außer du hattest von Anfang an einen Anwartschaftsvertrag.
- Nichts bringt sie, wenn du dort nicht selbst deinen Hauptwohnsitz hattest, etwa bei einer vermieteten Wohnung.
Altvermögen und Neuvermögen
Neuvermögen ist alles, was nach dem 31. März 2002 gekauft wurde. Besteuert wird der tatsächliche Gewinn: Verkaufspreis minus Kaufpreis samt Nebenkosten und minus dem, was du in Ausbau und Sanierung gesteckt hast.
Altvermögen ist, was bis 31. März 2002 gekauft wurde. Hier rechnet das Gesetz pauschal. Beim Verkauf bis Ende 2026 gelten 86 Prozent des Preises als Anschaffungskosten, die Steuer ist also 4,2 Prozent vom Verkaufspreis. Wurde der Grund nach 1987 in Bauland umgewidmet, sind es 18 Prozent.
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028 werden beide Sätze angehoben. Für Verkäufe ab 1. Jänner 2027 sind es 6 Prozent und 21 Prozent vom Verkaufspreis.
| Verkaufspreis, Altvermögen | Kaufvertrag bis Ende 2026 | ab 2027 |
|---|---|---|
| 150.000 € | 6.300 € | 9.000 € |
| 250.000 € | 10.500 € | 15.000 € |
| 350.000 € | 14.700 € | 21.000 € |
| 500.000 € | 21.000 € | 30.000 € |
Eigene Berechnung nach § 30 Abs. 4 EStG, ohne Umwidmung.
Wer die Steuer zahlt und wann
Berechnet der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag abwickelt, die Steuer selbst, führt er sie an das Finanzamt ab. Fällig ist sie am 15. des zweiten Monats nach dem Monat, in dem du den Kaufpreis bekommst. Damit ist die Einkommensteuer auf den Verkauf erledigt, sofern deine Angaben stimmen.
Du kannst in der Steuererklärung beantragen, den Gewinn stattdessen nach dem normalen Tarif zu versteuern. Das gilt dann für alle Grundstücksverkäufe des Jahres und rechnet sich nur, wenn dein Tarif unter 30 Prozent liegt.
- Unterlagen zum Kauf suchen. Kaufvertrag und Rechnungen über Nebenkosten und Sanierung.
- Hauptwohnsitz belegen. Eine Meldebestätigung zeigt, seit wann du dort gemeldet bist.
- Bei Altvermögen auf das Datum achten. Ein Kaufvertrag bis 31. Dezember 2026 spart 1,8 Prozentpunkte vom Verkaufspreis.
Quellen
- § 30 Einkommensteuergesetz: private GrundstücksveräußerungenRechtsinformationssystem des Bundes
- § 30a Einkommensteuergesetz: SteuersatzRechtsinformationssystem des Bundes
- § 30 Abs. 4 in der Fassung bis 2026Rechtsinformationssystem des Bundes
- Budgetbegleitgesetz 2027-2028Bundesgesetzblatt I Nr. 62/2026
- Immobilien und Steuern, Kapitel VeräußerungBundesministerium für Finanzen, Ausgabe 2020
Stand der Werte: 30. September 2026. Veröffentlicht am 30. September 2026.